Certificato di Destinazione Urbanistica

Il Certificato di Destinazione Urbanistica, detto anche CDU è un documento rilasciato dagli Uffici Tecnici Comunali competenti per area, che contiene in generale le indicazioni urbanistiche che riguardano gli immobili, in particolare relative al terreno per il quale si è richiesto il certificato.

Le indicazioni urbanistiche riportate nel certificato sono estrapolate dal PUC Piano Urbanistico Comunale, oppure dal PRG Piano Regolatore Generale, e dalle cartine tecniche regionali più precisamente.

Il certificato destinazione urbanistica riporta i dati catastali relativi al terreno o alle aree urbane di pertinenza ai fabbricati, ovvero Foglio e Particella catastale, la destinazione urbanistica, ad esempio se si trova in zona residenziale o agricola, i parametri urbanistici come l’indice di fabbricabilità, l’indice del dissesto dei versanti e l’indice di inondabilità. Permette quindi di conoscere le possibilità edificatorie di intervento su determinati terreni o aree urbane.

Nella vendita forzata immobiliare in esecuzione individuale, la disciplina dell’acquisizione e allegazione del CDU si ricava dal combinato disposto e dall’evoluzione degli artt. 567 e 591 bis c.p.c., 173 bis e 173 quater disp. att. c.p.c.. L’art. 30 Testo Unico Edilizia non si applica, se non nella minima parte in cui lo stesso è richiamato dalle norme processuali. A questa conclusione si perviene sulla base di elementi letterali e sistematici: la vendita forzata non è un “atto tra vivi”, non è “stipulata” e non può ricomprendere dichiarazioni dell’alienante; la vendita forzata ha un’espressa disciplina che ha espunto, tra l’altro, il concetto di vigenza e aggiornamento del CDU; il regime della nullità degli atti processuali, della loro rilevabilità, impugnazione e sanatoria è diverso da quello degli atti negoziali e, nel caso di esecuzione forzata in particolare, è il criterio del raggiungimento dello scopo, alla luce della funzione e della struttura della fase della vendita, a guidare l’interprete. Dalla lettura delle disposizioni attualmente vigenti emerge la volontà del legislatore di stabilire un meccanismo che sia idoneo a mettere in condizione, sia l’ufficio che i potenziali acquirenti, di conoscere la situazione e destinazione urbanistica dei terreni (oltre che dei fabbricati) ad evitare di porre in vendita beni non commerciabili, perché frutto di una precedente lottizzazione abusiva, o di porre in vendita beni descritti con una destinazione e funzione diversa da quella effettiva in funzione di una vendita competitiva, trasparente e stabile nel rispetto dell’affidamento dei terzi e nell’interesse della procedura. Il CDU da allegare al decreto non può allora che essere quello già acquisito alla procedura, contenente la destinazione urbanistica già indicata in avviso di vendita e debitamente pubblicizzata insieme all’elaborato peritale (nei casi in cui lo stesso è ritenuto obbligatorio per i terreni), acquisizione e allegazione che rispondono anche all’esigenza di dare comunicazione al Comune della alienazione in corso. Il tutto è conforme alla regola dell’identità di descrizione del bene tra ordinanza di vendita e decreto di trasferimento. Tale ricostruzione non impedisce che il delegato possa ritenere comunque opportuno o necessario, sia durante la vendita sia in occasione della redazione della bozza del decreto, acquisire un nuovo certificato per verificare l’attualità dello statuto urbanistico del bene (ad esempio in caso di risalente CDU o di dubbio sull’attualità della destinazione in esso indicata), ma facendosi carico –nel caso risulti una variazione degli strumenti urbanistici e della destinazione del bene -dell’eventualità che questo sia diverso da quello descritto in perizia e/o nell’avviso di vendita e che il procedimento di vendita possa ritenersi viziato, se del caso, rivolgendosi al G.E. con istanza ex art. 591 ter c.p.c.

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